OTP Jelzálogbank: Termõföld Értéktérkép 2012

Megyei szinten kétszeres, kistérségek között hatszoros árkülönbség

Az összes, 2011-ben eladott termõföldre vonatkozó átlagár számításánál kistérségenként súlyoztuk az egyes mûvelési ágak átlagárát az eladott területtel. Míg megyei szinten 2,2-szeres az árkülönbség a legolcsóbb (Nógrád, 344 ezer Ft/ha) és legdrágább (Fejér, 749 ezer Ft/ha) területi egység között, kistérségek között ez már 6,3-szorosra nõ (bátonyterenyei: 244 ezer Ft/ha és balatonfüredi: 1,55 millió Ft/ha). A tíz legolcsóbb kistérség között négy Nógrád, három pedig Borsod-Abaúj-Zemplén megyei, míg a tíz legdrágább között négy Pest megyei található. Az országos 567 ezer forintos átlagos hektárárat legjobban a Tolna megyei bonyhádi kistérség közelíti meg.

A Nemzeti Adó- és Vámhivatal tranzakciós adatbázisa szerint az országos átlagárak mûvelési áganként a következõképpen alakulnak: szántó – 592 ezer Ft/ha, erdõ-fásított – 471 ezer Ft/ha, gyep-rét-legelõ – 269 ezer Ft/ha, kert-gyümölcsös – 1,06 millió Ft/ha, szõlõ – 1,31 millió Ft/ha.

Töretlen áremelkedés

A kissé bõvülõ piacon a 2010-es 526 ezer Ft/ha-ról 567 ezer Ft/ha-ra, azaz 7,7%-kal nõtt tavaly az eladott termõföldek átlagos hektárára. A mûvelési ágakra jellemzõ átlagárat az eladott hektárterületekkel súlyozva vizsgálva az árváltozást, egyedül Pest megyében figyelhetõ meg minimális, 1% alatti csökkenés, ugyanakkor kilenc megyében 10% felett nõttek az árak; a legnagyobb mértékben Veszprém (14%), Bács-Kiskun (13,3%) és Heves (12,2%) megyében. Kistérségenként természetesen nagyobb szórást látunk. 41 esetben áll negatív elõjel az éves árváltozás mutatója elõtt. 18 esetben 10%-ot meghaladó a csökkenés, s ennek harmada Pest megyei kistérség, jóllehet esetükben országosan a legmagasabb szintekrõl indult az áresés. Ugyanígy, az egyik legalacsonyabb átlagárú megye, Borsod-Abaúj-Zemplén négy kistérsége került a legnagyobb árnövekedést produkáló tízes csoportba.

Mûvelési áganként külön is érdemes megvizsgálni az árak alakulását. Az elmúlt év során a kert-gyümölcsös és szõlõterületek ára csökkent összességében, alig 2%-ot meghaladó mértékben. Az erdõ-fásított kategóriában ugyanakkor mintegy 5%-os, gyep-rét-legelõ és szántó esetében pedig 8-9%-os áremelkedést mutatnak az értékesítési statisztikák.

A bõvülõ forgalom közel háromnegyede szántó

A termõföldpiac 2011-ben tovább bõvült. A tavaly is erõteljes kereslet hatására a termõföld-tranzakciók száma közel 4%-kal nõtt 2010-hez képest; a forgalom felét adó 1/1 tulajdoni hányadot érintõ adásvételeknél 7,3% volt a növekmény. Csökkenést mindössze négy megyében látunk (Zala, Békés, Gyõr-Moson-Sopron és Fejér), ugyanakkor 15%-ot meghaladó a forgalomnövekedés Nógrád, Jász-Nagykun-Szolnok és Komárom-Esztergom megyékben.

A forgalmat az adásvételekben érintett földterület nagysága alapján vizsgálva 1% alatti növekedés látszik 2011-ben. Tavaly közel 130 ezer hektár termõföld cserélt tulajdonost adásvétel során, melyet a 80–100 ezer hektárra becsült öröklés útján történõ tranzakcióval kiegészítve éves szinten 210–230 ezer hektáros összforgalmat kapunk.

A tízezer hektár feletti éves termõföld-forgalmat Bács-Kiskun (12 900 ha), Szabolcs-Szatmár-Bereg (12 800 ha) és Jász-Nagykun-Szolnok (11 100 ha) megyék haladják meg, melyek így összességében az országos adásvételi volumen 28,4%-át adják. Ezzel szemben Komárom-Esztergom (2600 ha) és Veszprém (3900 ha) megye forgalma az országos volumen 3%-a alatt marad, s Nógrád (3900 ha) megyéé is éppen csak meghaladja azt.

2011-ben az eladott termõföldterület mûvelési áganként az alábbiak szerint alakult: 73% szántó, 13% erdõ-fásított, 10% gyep-rét-legelõ, valamint 2-2% kert-gyömölcsös, illetve szõlõ. Míg a szántóforgalom aránya jóval meghaladja a szántóföldi állomány (59%) arányát, az erdõterületeknél (állomány 26%-a) pont az ellenkezõje igaz. (Ennek oka az erdõknél magas állami tulajdonosi részarány miatti korlátozott értékesíthetõség.) A gyep-rét-legelõ, kert-gyümölcsös és szõlõ kategóriák állományarányosan járulnak hozzá a forgalomhoz.

A mûvelési ágak forgalmát célszerû méretkategóriánként bontva is megvizsgálni. Míg például a forgalom legnagyobb részét adó szántóknál az adásvételek 64%-a 5 ha alatti területekre köttetik, ez a méretkategória az összes eladott területbõl csak 36%-kal részesedik. Ugyanakkor a 30 ha feletti kategória a tranzakciók 14%-át adja, ám az összes eladott terület 23%-át teszi ki. Abszolút értékben a legnagyobb eltérés a kétféle arány között a kert-gyümölcsös mûvelési ág 1 ha feletti kategóriájánál van: az adásvételek 14%-a, és egyben az eladott terület 55%-a.

Forgalomváltozás: jelentõs regionális eltérések

A termõföld forgalmát regionálisan vizsgálva, a Dunántúl északi és középsõ részén, valamint a keleti határszélen látunk csökkenést, míg a bõvülés elsõsorban az ország középsõ részére jellemzõ. Megyei szinten 15%-ot meghaladó visszaesés Gyõr-Moson-Sopron, Fejér és Zala megyében tapasztalható, míg Nógrád és Pest megyében összességében 20% feletti a növekmény. Kistérségenként vizsgálva, 75-ben csökkent, 98-ban nõtt a forgalom. A tíz, forgalmilag leginkább visszaesõ kistérség közül hét dunántúli (ebbõl négy Gyõr-Moson-Sopron megyei) és kettõ Pest megyei – amit magyaráz, hogy itt a gyér kínálat már most is magas árakkal párosul. A lista másik végén lévõ tíz kistérség viszont egyenlõen oszlik el az ország keleti és nyugati felén.

Mûvelési áganként vizsgálva, a forgalom háromnegyedét adó szántóknál a forgalomváltozás -2,5%-os. Csökkenést még a kert-gyümölcsös kategóriában tapasztalunk (-9,7%), míg az erdõ-fásított mûvelési ágban 26,5%, gyep-rét-legelõnél 0,5%, szõlõk esetében pedig 19,3% az eladással érintett terület bõvülése.

„Pezseg” az alföldi piac; élénk a szõlõforgalom

A termõföldpiac országos forgási sebessége 2011-ben 1,8%-os volt, azaz a közel 7,2 millió hektár mûvelt terület 1,8%-a, mintegy 130 ezer hektár cserélt gazdát tavaly. A szõlõterületek piaca a legélénkebb, míg a másik végletet jelentõ erdõterületek állományuknál jóval kisebb arányban vesznek részt a forgalomban. Ennek oka, hogy az erdõ mûvelési ágban lévõ 50% fölötti állami tulajdon értékesítési korlátozás alá esik, így nem szerepelhet a forgalomban. Ennek figyelembevételével az erdõterületre vetített forgalom már az átlagot hozná.

A termõföldpiac leginkább Jász-Nagykun-Szolnok (2,7%), Szabolcs-Szatmár-Bereg, Csongrád, Nógrád és Zala megyékben „pezseg”. A másik végletet Pest (alig 1% forgási sebesség), valamint Veszprém, Komárom-Esztergom és Tolna adják. A 3152 településbõl mindössze 115-ben nem volt egyáltalán termõföld-adásvétel 2011-ben. Ahol volt, ott viszont 778 esetben tíz alatti volt a forgalom.

Várakozások – A termõföld továbbra is biztos befektetés

A mezõgazdaság 2011-ben jó évet zárt; mind a termésmennyiség, mind az árak nõttek, így az összbevétel és jövedelem magasabb volt az elõzõ évekhez viszonyítva. A földalapú támogatások magas euró árfolyamon és idõben kerültek kifizetésre, ami ugyancsak javította a gazdák helyzetét. A közel azonos összterület-forgalom mellett, az arányaiban növekvõ tranzakciószám esetén következtethetünk arra, hogy alapvetõen gazdálkodók vásárlása jelentette a kereslet nagyobb részét, és így a termõföldek véges termelõeszköz funkciója volt az árnövekedés felhajtó ereje. A termõföldpiacon várható tendenciák alapján a termõföld jó befektetési lehetõség marad a következõ években is.

A termõföld-ingatlan válságállóságát jól mutatja, hogy bár a végtörlesztési periódus során nõtt a tulajdonosok eladási szándéka, az átlagárakban – nagyrészt a kereslet-kínálathoz mért kisebb arányú növekedése miatt – ez nem mutatkozott meg, s az átlagárak a tavalyi év során is emelkedtek. Az árnövekedés stabilitásán kívül egyéb, jól körülhatárolható, trendjellegû (minõség, méret, földrajzi elhelyezkedés, forgalomváltozás) folyamat nem látható, amit – véleményünk szerint – kivárás, valamint szabályozási és finanszírozási lehetõségek hiánya indokolhat.

Információ mellékletekkel és diagramokkal